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房产纠纷丨“商品房买卖认购书”的法律风险提示

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发表时间:2020-03-15 16:49

在商品房买卖过程中,一些具有资源优势、地理优势的开放商通常会在商品房建设完工之前便与意向房主签订就某一套房产的认购书或认购协议,以明确双方的交易意愿,在将来建设房屋建设完工之时签订正式的购房合同。但是,由于不同开放商提供的商品房买卖认购书或认购协议格式、约定内容范围差异较大,导致所签署的认购书法律属性也可能存在差异,这其中就可能存在着与个人预期不符的法律风险。


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一、商品房认购书的预约合同性质,无法确保对方履约

在通常情况下,开放商与意向房主签订的商品房认购书法律性质为预约合同,区别于本约合同。本约合同即指《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条规定的商品房买卖合同,是指房产开放商(出卖人)将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权,买受人支付价款的合同,包括双方正式签订的《商品房购买合同》或《商品房预售合同》。而预约合同则是指合同双方约定在将来一段时期内订立本约的合同,是与本约相独立的合同,适合于不愿错过符合意愿的交易机会但当下无法确定具体的交易细节的情形。预约合同的内容一般包括买卖双方的基本情况、房屋位置及面积、认购价格、付款方式、定金条款、签署买卖(预售)合同的期限等,订立预约合同的主要目的是确保交易在未来约定的时期内可以顺利进行。


商品房交易中的预约合同类型还包括订购书、预定书、意向书、允诺书、备忘录等形式,无论采用什么形式,在符合条件的预约合同订立并生效后,双方应当履行合同约定,在房屋竣工验收后,开放商为意向购房人保留约定的房屋,并按认购书约定的价格交付房屋,而购房人应按认购书约定的时间前来签署正式本约合同,否则开放商有权没收定金且将房屋出售他人。


但是,北京律师提醒,商品房认购书的签订并不能规避开发商因为种种理由毁约、拒绝签订本约的风险,例如,由于双方在认购书上约定的金额原则上在实际交易时不应变更,若出现房价上涨过快的情况,不少开放商受利益驱使宁可承担违约责任,双倍赔付定金,也不愿按原认购书约定的交易价格交付房屋。


在这种情况下,北京律师指出意向房主并不能根据《合同法》关于强制履行的规定强行要求开放商签订正式的商品房买卖合同,而只能选择其他形式的违约责任。因为无论是预约合同还是本约合同,都应是双方真实的意思表示,是自愿订立的结果,若强制任意一方订立正式合同都违背了这一合同法原则。另外,商品房买卖预约合同是独立于本约合同的表示意愿的合同,如果适用强制履行,则会产生曲解当事人真实意思表示的后果,因为合同双方均明知自己签订的是商品房买卖预约合同而不是正式的商品房买卖合同,可能会产生预约合同取代本约合同的后果。

二、注意甄别预约合同与预售合同

合同任意一方特别是相对出于弱势地位的意向房主,在签订合同时要注意分清自己签订的合同为商品房买卖预约合同还是商品房正式合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定,双方签订的商品房的认购、订购、预订等协议具备一定的商品房买卖合同的主要内容的,并且出卖人已经按照约定收受购房款的,该协议应当认定为商品房买卖合同。其中,上述“一定的商品房买卖合同的主要内容”规定在《商品房销售管理办法》第十六条中,具体包括当事人名称或者姓名和住所;商品房基本状况;商品房的销售方式;商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间;交付使用条件及日期;装饰、设备标准承诺;供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任;公共配套建筑的产权归属;


面积差异的处理方式;办理产权登记有关事宜;解决争议的方法;违约责任;双方约定的其他事项。


北京律师认为,具备上述内容的合同虽然可能名为认购协议或订购意向书等,但是其实际上已经具备了正式商品房买卖合同的内容,因此其性质应被认定为商品房买卖合同或商品房预售合同,而非上文所论述的预约合同。对于正式合同,合同双方均不能任意解约,在一方不履行合同时,另一方可以请求法院判令强制履行,除非存在法律上或者事实上不能履行;债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高;债权人在合理期限内未要求履行等情形。


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