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房产纠纷丨“借名买房”合同效力与产权归属

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发表时间:2020-03-15 16:43

为了遏制房价上涨幅度过大过快的趋势,各地方政府响应国务院的号召,因地制宜出台了一系列商品房限购、限贷政策以及经济适用房的购买资格限制措。此后不少购房人为了规避政府的限制举措,“借名买房”,法律物权人与实际物权人发生分离,导致借名人与出名人关于房产权归属争议愈发普遍,那么“借名买房”合同的法律效力以及房产权的归属问题,便成为了争议的焦点和解决纠纷的关键。


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合同的法律效力

“借名买房”行为是指借有权买房人之名进行房产登记,实际上由真正购房人进行出资,“有权买房人”是出名人,“真正购房人”为借名人,是法律物权与现实物权的分离。“借名买房”行为实际上是两份合同的联合,一是出名人与借名人之间约定的借名合同,二是实际购买商品房的商品房买卖合同。实际签订的商品房买卖合同通常不具有法律效力争议,问题主要在于“借名合同”法律效力如何。


“借名合同”无论是口头协议还是书面合同,都属于合同的范畴,受《中华人民共和国合同法》规制,本法第五十二条规定了合同无效的五种情形,一是以欺诈、胁迫的手段订立合同,二是恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;三是以合法形式掩盖非法目的;四是损害社会公共利益;五是违反法律、行政法规的强制性规定。


北京律师封跃平律师认为,首先,“借名合同”必然是双方合意共同订立,不存在欺诈、胁迫行为;其次,借名人的目的只是购买商品房,因此也不属于恶意串通行为或具有非法目的;再次,购买商品房的行为不能认定为损害社会公共利益,但是若意向房屋为政策房或经济适用房,涉及抢占他人名额,则可能认定为是损害了公共利益从而认定合同无效;最后,该行为也不属于违法或行政法规的强制性规定的行为,因为根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)》第十四条规定,“合同法第五十二条第(五)项规定的‘强制性规定’,是指效力性强制性规定。”地方政府出台的商品房限购、限贷措施属于管理性规定,而非效力性强制性规定,因此“借名买房”行为不属于违反强制性规定的行为。综上,“借名合同”的法律处理应本着私法自治的原则衡量当事人之间的约定,“借名合同”应当认定为合法有效。

不动产物权归属

如上所述,既然“借名合同”认定是合法有效的,那么对当事人具有法律约束力,当事人应当按照约定全面履行自己的义务,应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。出名人在此时虽然是法律上的物权所有人,但并不属于实际上的出资人,应当遵循双方之间的合同约定,自觉配合借名人办理不动产所有权转移登记。而且一般在判定“借名合同”有效后,法院会依照意思自治原则,判决出名人协助实际出资人办理所有权转移登记。


但是问题在于,有时部分借名人与出名人之间在约定购房时维持着良好的私人关系,没有考虑到未来的可能纠纷风险,便没有与对方签订书面的“借名合同”,仅有口头协议,也没有录音等证据,这就为证明“借名”的事实成立造成了困难。


北京律师建议,在没有书面的“借名合同”的情况下,实际出资人要证明“借名”买房的事实应尽可能地充分准备作证这一事实的间接证据,例如,当时的购房付款凭证,转账交易记录,后期偿还贷款的银行证明原件,如银行出具的凭条,或实际的居住事实等。法院有时还会考虑双方财务状况、还款能力等判断双方是否有实际购买房屋的能力,以及实际购房人能否对房屋的贷款事实如金额、偿还周期等有足够的了解并能自圆其说。总之,证据至少要达到高度盖然性标准,法院才可以认同“借名买房”的事实的存在。


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