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房产纠纷丨“一房数卖”情形下,房产究竟归属谁?

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发表时间:2020-03-11 16:35

【真实案例】

2001年12月7日,农总行营业部(甲方)与某达公司(乙方)签订《以房抵债协议书》一份,约定根据已发生法律效力之民事判决书的判决内容,乙方未能够按期履行上述判决义务,故甲方向深圳市中级人民法院对乙方及抵押人深圳市某物业发展有限公司提出强制执行申请。鉴于乙方经营困难资金紧张,无力以现金方式向甲方偿还所欠债务,经双方协商一致后签订以房抵债协议书,乙方同意以乙方开发并所有的位于北京市朝阳区某达国际公寓第9栋的四套房产9-3A、4A、5A、6A折价抵偿部分债务。然而,2004年11月19日,孙某与某达公司签订《商品房买卖合同》,约定孙某购买某达公司开发建设的坐落于北京市朝阳区某达花园(与北京市朝阳区某达国际公寓实为一处)J9幢4A、5A、9A、12A、11B、15B号公寓6套;孙某一次性支付某达公司房款525xxxx元;交房时间为2005年3月1日前。该合同于2004年11月26日进行了北京市房地产交易所商品房预售预购登记备案。同日,孙某与某达公司签订另一份《商品房买卖合同》,约定,孙某购买某达公司开发建设的某达花园J10幢8A1、13A1、14A2、15A2、4E号房;孙某一次性支付某达公司房款283xxxx元;交房时间为2005年3月1日前。


一、一审法院就“一房数卖”的认定

一审法院认为,根据农总行营业部的诉讼请求,本案应当审查涉案房屋依法应当交付给孙某还是农总行营业部。就此问题,应当结合长期以来对“一房数卖”问题形成的司法实践和认识情况,考虑以下因素进行判断:


1、合同债权不具有公开性和排他性,根据债权平等原则,“一房数卖”的各买受人均有权要求出卖人履行房屋买卖合同,存在的数个房屋买卖合同不因签订时间的先后而异其效力。故农总行营业部与某达公司所签《以房抵债协议书》并不因签订时间在先而必然取得合同履行上的优先权;

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2、涉案房屋虽曾在《以房抵债协议书》签订后,由某达公司交付给农总行营业部,但之后并未处于由农总行营业部始终占有使用的状态。涉案房屋被法院执行交付给孙某时,系空置状态,未被农总行营业部实际占有;


3、本案中,孙某从京达公司处购得涉案房屋后,积极办理了商品房预售预购登记,取得了购房款发票,在某达公司未依约交付涉案房屋的情况下,提起诉讼,依法主张权利。一审法院认为,农总行营业部与某达公司之间切实履行房屋买卖合同的意愿非如孙某一方明确而确定,与农总行营业部相较,孙某一方虽系个人,其作为购房人从签约、办理预售预购登记、取得购房款发票、及时主张和维护权利等方面已尽到了合理、谨慎的注意义务。综合前述各因素,一审法院认为,涉案房屋应当交付给孙某。

二、二审法院就“一房数卖” 的认定

北京律师封跃平律师依据《第八次全国法院民事商事审判工作会议 (民事部分)纪要》,提到“审理一房数卖纠纷案件时,如果数份合同均有效且买受人均要求履行合同的,一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及合同履行情况、买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。但恶意办理登记的买受人,其权利不能优先于已经合法占有该房屋的买受人。对买卖合同的成立时间,应综合主管机关备案时间、合同载明的签订时间以及其他证据确定”。


就不动产多重买卖的权利保护顺位而言,在享有债权请求权且均没有进行不动产移转登记的数个买受人间,其法律地位一律平等,任何一个债权人均不得主张其优先受偿。在此类纠纷中,法院判定房屋交付一方当事人的依据是哪一个当事人最接近物权目标的实现,且该依据只是一项裁判标准,也就是说,仅系针对有数个平等地位的房屋交付请求权而房屋只能判决交付一方的纠纷,指示法院如何裁判的规则,并不是赋予一方当事人具有优先受偿权,可以以此对抗不特定第三人的法律规范。


就本案而言,二审法院即北京市高级人民法院审理认为,农总行营业部与某达公司订立的以房抵债协议在先,某达公司也将9-4A房屋交付给农总行营业部实际占有。在案件诉讼期间,若农总行营业部始终保有对该房屋的实际占有,则依据上述裁判标准,孙某要求某达公司交付房屋的诉讼请求不可能得到支持。但本案的情况是,在案件诉讼期间,农总行营业部已失去了涉案房屋的实际控制,农总行营业部对某达公司享有的回复占有请求权或继续履行合同的请求权,与孙某要求某达公司交付房屋的请求权具有同等法律地位。此时,孙某系提起诉讼的原告,某达公司系房屋的实际占有人,农总行营业部系案外人,孙某的诉讼请求一旦获得支持即可实现对房屋的实际利益,故一审法院判决某达公司向孙某交付房屋的判决并无不当。据此,农总行营业部关于其签订房屋买卖合同在先、合法占有房屋在先,应当享有履行优先权的主张不能成立。

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