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房产纠纷丨“凶宅”交易纠纷的常见争议问题与救济途径

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发表时间:2020-03-09 16:19

【案情介绍】

柴某从李某处购买了北京市丰台区×××层1505室房屋(以下简称案涉房屋)后居住了两年多,没有发生过任何异常,也没有听说过该房屋涉及凶宅之事,因另有住房需求,2018年以正常价格对外出售给袁某,买卖程序合法有效,但买卖合同签订后袁某得知案涉房屋曾发生过坠楼事件,柴某在向李某购买案涉房屋之前,李某之母田某曾在案涉房屋内坠落死亡。

一、常见的争议问题

争议问题1:对凶宅如何认定?

该案的一审法院与二审法院对案涉房屋均认定为凶宅。我国现行立法与司法实践中默认凶宅并非法律概念,无法从法律规范中搜寻其明确定义,但交易实践中对凶宅的认定标准已相对形成共识。

是否认定为凶宅主要考虑两个因素,一是死亡地点,二是死亡形式。

就本案而言,从死亡地点来看田某自案涉房屋内坠落,虽最终的坠落地点在案涉房屋外,但坠落的起点在案涉房屋内,所以从死亡地点上,不能排除案涉房屋为凶宅。

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从死亡形式来看,田某之死并非正常的生老病死,无论是自杀或者意外,均不能否认田某为非正常死亡具有高度可能性,死亡形式亦可纳入凶宅认定的范围内。据此,案涉房屋应认定为凶宅。


争议问题2:袁某对涉案房屋是否产生错误认识?

法院认为,袁某向柴某购买案涉房屋时,完全有理由相信案涉房屋是正常房屋,不影响其使用,既包括房屋质量客观上不存在问题,也包括房屋不会对一般人产生使用上的主观障碍,后者与房屋存在质量问题对使用人的影响无差。本案中,袁某在交易成功后知晓案涉房屋曾发生非正常死亡事件,从田某死亡之日到袁某知晓之日相隔不足四年,该非正常死亡事件的影响并未消失殆尽,对袁某使用房屋仍会造成主观的障碍。


所以袁某知晓案涉房屋为凶宅后,应认定订立合同时相信案涉房屋是正常房屋是错误认识,且该错误认识不应归责于袁某。


争议问题3:袁某是否属于基于重大误解订立合同?

法院认定袁某对房屋产生错误认识,并非轻微而未造成实际损失。一方面,当其内心存在使用的主观障碍时,必然会影响其正常使用房屋,无法使房屋的使用功能发挥到最大,另一方面,房屋再次交易时价值也极有可能会受到影响。


袁某对房屋产生错误认识,使订立合同的行为与其真实意思相悖,客观上也对其造成较大的损失,所以应认定袁某系基于重大误解订立合同。我国《合同法》第五十四条就有针对重大误解订立合同的规定:“下列合同,当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销: (一)因重大误解订立的; (二)在订立合同时显失公平的。 一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危,使对方在违背真实意思的情况下订立的合同,受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。 当事人请求变更的,人民法院或者仲裁机构不得撤销。”所以,袁某要求撤销合同理由正当。


二、救济途径

北京律师封跃平律师指出如果确定是在买房者不知情的情况下所进行交易,对于卖房者的责任,如果约定有违约金的话,可直接请求支付违约金。如果没有,则依据《合同法》,买房者有两种救济途径:

1. 可以请求出卖人在一定范围内降低房价款。

依据《合同法》第111条规定,当质量不符合约定的,应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明时,受损害方根据标的的性质以及损失的大小,可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约方式。“凶宅”纠纷的解决可以参照适用该条款关于合同标的质量的规定,法官可以依据买房人的实际情况适当减少房款,比如将“凶宅”的价格降20%到50%。


2.可以请求法院解除合同。

依据《合同法》第94条,其规定:当一方的违约行为致合同目的不能实现,守约方可行使解除权。在“凶宅”房屋纠纷中,如果买房人购买房屋是为了结婚、经营等特定用途并于合同订立时已经明确告知卖房人,或虽未明确告知但可推知买房人买房是为了吉庆、喜悦、祥和等特定的目的,而出卖人隐瞒实情交付“凶宅”房屋的违约行为严重损害了买房人对于喜庆意义的期待,使得该房屋的居住效用严重降低,购买房屋的目的无法实现,出卖人的违约行为即构成根本违约,此时法院可判决支持解除房屋买卖合同。

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