买房合同纠纷案例丨“违约金过高”的认定标准和举证责任分配110
发表时间:2020-03-09 15:42 一、相关典型案例 2009年,李某与重庆市某置业有限公司签订《商品房买卖合同》,约定由李某购买重庆市某置业有限公司开发的小区房屋一套,面积为87.86平方米,房款为230501元。置业公司应当于2010年4月30日前交房,逾期交房的应自合同约定的交付期限第二天起至实际交付之日止,按日向李某支付房款万分之五的违约金。合同签订后,李某支付了房款。2011年12月27日,置业公司交房。因置业公司逾期交房,李某遂起诉请求置业公司按照合同约定支付违约金69726.6元。诉讼中,置业公司辩称,因逾期交房给李某造成的损失应当按照同地段同类房屋的租金来认定,双方约定的违约金过高,应当予以降低,并申请对房屋在逾期交付期间的租金标准进行评估。经法院委托评估,评定案涉房屋在逾期交付期间的月租金标准为每平方米4元至8元。 二、法院裁判 重庆市璧山县人民法院经审理认为,根据合同约定,置业公司应于2010年4月30日之前交房,但实际上却于2011年12月27日交房,置业公司应当承担逾期交房的违约责任。诉讼中,宏置业司认为双方约定的违约金过高并请求予以调整。在无证据证明逾期交房给李某造成具体损失的情况下,应参照逾期交房期间同地段同类房屋租金标准作为李某遭受损失的依据。根据评估意见,确定租金标准按每平方米8元计算,故逾期交房期间房屋的租金为13355元。而根据合同约定,置业公司应当支付的违约金为69726.6元,双方合同约定的违约金确属过高,应当予以酌情减少。法院遂判决置业公司应当向李某支付违约金13355元×130%=17362元。 李某不服,提起上诉。重庆市第一中级人民法院经审理认为,置业公司认为约定的违约金过高,请求予以降低,应当由置业公司就双方约定的违约金过分高于造成的损失承担举证责任。一审法院按照置业公司的主张及举证,依据同地段同类房屋的租金标准对违约金进行调整并无不当。法院判决:驳回上诉,维持原判。 所以此案的裁判要旨为开发商逾期交房后主张合同约定的违约金过高而请求法院予以降低的,应当由其承担举证责任。开发商主张按照同地段同类房屋租金标准作为认定损失依据的,应当予以支持。 三、如何判断合同约定的违约金是否过高? 北京师律封跃平律师认同中国法院网在判断合同约定的违约金是否过高要以正确处理合同自由与合同正义的关系的观点,认为以合同自由为代表的意思自治是民商法的基石,现代合同理念充分尊重当事人缔约自由的权利。特别是在商事审判中,人民法院更应当谨慎介入当事人自治的领域,充分尊重当事人的意思自治,最大限度的维护交易的稳定性。但是合同自由不是绝对的。对于因合同自由而引发的恶意竞争、追逐暴利及其所导致的当事人事实上的不平等、滥用权利等负面影响,人民法院应当依据法律规定进行干预和调整,以实现合同自由与合同正义之间的平衡。
四、“违约金过高”举证责任如何分配?
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