买房合同纠纷案例丨“违约金过高”的认定标准和举证责任分配

一、相关典型案例

2009年，李某与重庆市某置业有限公司签订《商品房买卖合同》，约定由李某购买重庆市某置业有限公司开发的小区房屋一套，面积为87.86平方米，房款为230501元。置业公司应当于2010年4月30日前交房，逾期交房的应自合同约定的交付期限第二天起至实际交付之日止，按日向李某支付房款万分之五的违约金。合同签订后，李某支付了房款。2011年12月27日，置业公司交房。因置业公司逾期交房，李某遂起诉请求置业公司按照合同约定支付违约金69726.6元。诉讼中，置业公司辩称，因逾期交房给李某造成的损失应当按照同地段同类房屋的租金来认定，双方约定的违约金过高，应当予以降低，并申请对房屋在逾期交付期间的租金标准进行评估。经法院委托评估，评定案涉房屋在逾期交付期间的月租金标准为每平方米4元至8元。

二、法院裁判

重庆市璧山县人民法院经审理认为，根据合同约定，置业公司应于2010年4月30日之前交房，但实际上却于2011年12月27日交房，置业公司应当承担逾期交房的违约责任。诉讼中，宏置业司认为双方约定的违约金过高并请求予以调整。在无证据证明逾期交房给李某造成具体损失的情况下，应参照逾期交房期间同地段同类房屋租金标准作为李某遭受损失的依据。根据评估意见，确定租金标准按每平方米8元计算，故逾期交房期间房屋的租金为13355元。而根据合同约定，置业公司应当支付的违约金为69726.6元，双方合同约定的违约金确属过高，应当予以酌情减少。法院遂判决置业公司应当向李某支付违约金13355元×130%＝17362元。

李某不服，提起上诉。重庆市第一中级人民法院经审理认为，置业公司认为约定的违约金过高，请求予以降低，应当由置业公司就双方约定的违约金过分高于造成的损失承担举证责任。一审法院按照置业公司的主张及举证，依据同地段同类房屋的租金标准对违约金进行调整并无不当。法院判决：驳回上诉，维持原判。

所以此案的裁判要旨为开发商逾期交房后主张合同约定的违约金过高而请求法院予以降低的，应当由其承担举证责任。开发商主张按照同地段同类房屋租金标准作为认定损失依据的，应当予以支持。

三、如何判断合同约定的违约金是否过高？

北京师律封跃平律师认同中国法院网在判断合同约定的违约金是否过高要以正确处理合同自由与合同正义的关系的观点，认为以合同自由为代表的意思自治是民商法的基石，现代合同理念充分尊重当事人缔约自由的权利。特别是在商事审判中，人民法院更应当谨慎介入当事人自治的领域，充分尊重当事人的意思自治，最大限度的维护交易的稳定性。但是合同自由不是绝对的。对于因合同自由而引发的恶意竞争、追逐暴利及其所导致的当事人事实上的不平等、滥用权利等负面影响，人民法院应当依据法律规定进行干预和调整，以实现合同自由与合同正义之间的平衡。

《合同法》第一百一十四条赋予了当事人协商约定违约条款的权利，允许当事人可以约定一定数额的违约金，或者约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法，体现了缔约自由的宗旨。同时，依据公平与诚实信用原则，对于约定的违约金过分高于实际损失的情况亦做出了限制性规定。违约责任的基本性质为补偿性，其本质是对因违约而受损失的当事人以补偿。因此，若任由当事人约定过高的违约金且以意思自治为由而不加干预，在一些情况下，无异于鼓励当事人通过不正当的方式获取暴利。

四、“违约金过高”举证责任如何分配？
为减轻当事人诉累，妥当解决违约金纠纷，也防止判决后当事人就违约金问题上诉、申诉，违约方以合同不成立、合同未生效、合同无效或者不构成违约进行免责抗辩而未提出违约金调整请求的，人民法院可以根据案件的具体情况，就违约金是否过高进行释明。

北京律师封跃平律师指出，在当事人请求对违约金予以适当调整的情形下，人民法院应当正确确定举证责任。违约方首先要对违约金过分高于造成损失的事实承担举证责任，正如上述所举案例的审判倾向，但由于对于违约造成的损失，守约方较之违约方就损失事实和相关证据都具有更强的证明能力，因此，不应过分强调违约方的举证责任。违约方如果能就违约金过分高于损失这一问题使法官产生合理怀疑，就应当认定完成了证明义务。此时，应将证明责任分配给守约方，令其证明损失的数额及违约金的合理性。